Sajnos nem ritka manapság, hogy társasházi tulajdonnal rendelkezők egyik leggyakoribb beszédtémája a nem megfelelően ellátott közös képviselet. Gyakorló szakemberként nyitott szemmel és füllel járok és sokszor akaratlanul is fültanúja leszek ilyen jellegű beszélgetéseknek, legyen az akár buszon, üzletben vagy a lépcsőházban. Ki nem hallott már javítás után beázó tetőről, elfolyt vízről vagy az indokoltnál lényegesen magasabb összegért elvégzett javításokról, szolgáltatásról (pl.: takarítás). Sokan úgy érzik, hogy egy gigantikus polip csápjai között vergődnek, életerejüket elszívják, menekülni pedig nem tudnak. Jó esetben csak hanyagságról, nemtörődömségről beszélhetünk, de előfordul olyan, amikor felmerül a nyerészkedés vagy esetleg a büntetőjogi kategóriát kimerítő csalás vagy sikkasztás lehetősége. Sajnálatos módon ezt tapasztalhatják némely társasházban Kőbánya lakói is.

A kép illusztráció, forrása: mysuncastles.com

Megnyugtatásul közlöm, hogy a helyzet nem reménytelen vagy megoldhatatlan. Törvény adta lehetőség van a jelenlegi kezelő megregulázására, illetve ha más megoldás nincs: leváltására. A társasházak működését alapvetően a „2003.évi CXXXIII. Törvény a társasházakról” (továbbiakban: Tt.) szabályozza, amit az elmúlt időszakban több ponton is kibővítettek. Sajnos a törvényalkotók nagyobb figyelmet szenteltek a videó megfigyelő rendszerek üzemeltetéséből adódó személyiségi jogoknak, mint az anyagi kárt okozó közös képviselők felelősségre vonhatóságának. Bár, azért valljuk be, az utóbbi két módosítás, kiegészítés tartalmaz ezt érintő paragrafusokat is, de a jogi nyelvezetet esetenként nehezen értelmező tulajdonosoknak ez sokszor nem elég segítség. Az alábbiakban - mellőzve, hogy paragrafusokat idézzek a fent említett törvényből - megpróbálom megvilágítani a tulajdonosok előtt álló lehetőségeket.

Tévhitekkel ellentétben a társasház legfőbb döntéshozója nem a közös képviselő, hanem: a közgyűlés A közgyűlés jogkörénél fogva bármikor felmentheti a közös képviselőt. A felmentéssel nem kell azonban a következő közgyűlésig várni, a tulajdonosok 10%-nak kezdeményezésére (adott esetben egy száz lakásos társasház esetén maréknyi tulajdonostárs is elég) bármikor lehetőség van rendkívüli közgyűlés összehívására és az azon meghozott határozat alapján, a képviselt tulajdoni hányadok számától függetlenül fel lehet menteni a közös képviselőt. A közgyűlést bárki levezetheti, de figyelni kell a formai követelményekre (meghívó, jelenléti ív, hitelesítők, stb.) ezek hiányában a határozat bíróságon megtámadható, ezért ha nincs a tulajdonosok közt minimális tapasztalattal rendelkező személy, akkor érdemes szakembert (társasházkezelőt, ügyvédet) felkérni. Egy határozott levezető elnök szerepe azért is fontos, mert bár a Tt. nem írja elő a leváltás megindoklását, ennek ellenére egy leváltó közgyűlésen könnyen felszínre kerülnek az indulatok és ezeket tudni kell kezelni, különben a szabályos munka ellehetetlenül.

Az előzőekben a közgyűlésre vonatkozó formai elemeket említettem. Egy társasház és a közös képviselője viszonyára is vonatkoznak ilyenek, ennek hiányát mind két fél felróhatja egymásnak. Az egyik, és egyben legfontosabb ilyen elem: egy érvényes megbízási szerződés megléte, amelyet a társasház részéről a számvizsgáló bizottság (továbbiakban: szb.) elnöke ír alá. Ha ilyen nincs akkor mind két fél bajban van, ugyanis a társasház nem tudja hogy mit követelhet és mit nem a közös képviselőtől. A másik általános hiányosság hogy a kezelő a Tt. szerint, nem veteti magát kötelezően nyilvántartásba az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnál (ez jelen pillanatban a helyi önkormányzat), pedig ez lenne az alapja, hogy az elégedetlen tulajdonosok mint felügyeleti szervhez fordulhassanak az önkormányzathoz. Összegezve: a tulajdonosok, illetve a szb. kérhetik a jelenlegi kezelőtől az érvényes szerződés illetve a regisztráció igazolásának bemutatását.

A társasházakat nem megfelelően, hanyagul, pazarlóan kezelő  közös képviselők leváltásának egyik legnagyobb hátráltatója: a közöny. Minden tulajdonosnak fel kell mérnie hogy a társasházi lakás melyben lakik (vagy esetleg bérbe adja) az egyik legértékesebb vagyontárgya is egyben, tehát nem mindegy, hogy a társasház működése kiegyensúlyozott vagy éppen csőd közeli állapotok uralkodnak, mert ezek a tények közvetlenül befolyásolják az ingatlan értékét. Nem utolsó sorban pedig ki szereti ha a zsebébe turkálnak, ha fel kell emelni a közös költséget azért mert a tetőt háromszoros áron szigetelték. El kell temetni a legyintgetést, a sóhajtozást (”Úgyse lehet leváltani.”, „A többi se jobb nála, mindegyik ezt csinálja.”) és az e fajta gondolkodást.

Cikksorozatom következő részében megpróbálom felvázolni hogy milyen szakmai kritériumoknak kell megfelelni egy meglévő vagy akár új közös képviselőnek, mik az etikai alapszabályok, melyeket be  kell tartani, mik az intő jelek, mikor kell meghallani a vészcsengő hangját és "behúzni a féket".

Végezetül minden elégedetlen, váltani és változtatni akaró  tulajdonosi közösségnek sok erőt és kitartást kívánok! Kérdéseikre szívesen válaszolok a szerkesztőségen keresztül.

Szováti Imre társasházkezelő