Kőbányai Közösségi Hírlap

2017. szeptember 06., szerda 10:38

A tanévkezdés az ingatlanpiacot is felrázza

Az ingatlanpiac az iskolakezdéssel párhuzamosan új lendületet vesz, az érdeklődés fokozottan érinti az egyetemi, főiskolai intézményekhez közel elhelyezkedő lakásokat. A folyamatosan dráguló albérletek több családot ösztönöznek arra, hogy ne csak a kiadó, hanem az eladó ingatlanok között is szétnézzenek.

Az egyetemekhez közel megugranak az árak

A szeptemberhez közeledve megszaporodtak azok a hirdetések, melyekben kihangsúlyozzák a felsőoktatási intézmények közelségét, a szakértők szerint a szegmensben megjelenő érdeklődők jól csoportosíthatók. Egyesek nem szeretnének élni a kollégiumok nyújtotta lehetőséggel, és inkább ismerősökkel bérelnek nagyobb lakást, mások a szülői háttérnek köszönhetően saját ingatlanba fektetnek. A statisztikák szerint Budapest népszerű diáknegyedeiben éves viszonylatban akár másfélszeresére is emelkedhettek az átlagos bérleti díjak, így érhető, hogy a szülők – amennyiben lehetőségeik engedik – elsősorban saját tulajdonban gondolkodnak. A legkeresettebb kerületek közé a VI., IX., valamint a XIII. tartozik, amit az árak is tükröznek: az albérletek átlagos négyzetméterenkénti árai meghaladják a 3000 forintot – ez egyébként a Budapesten kiadó lakások átlagárait is felfelé tornázzák –, a budai oldalon a II. kerület örvend hasonló népszerűségnek. A XX., X., illetve XVI. kerületben ehhez képest mintegy 25-35%- kal alacsonyabb átlagos Ft/m 2 árakon érhetőek el az albérletek. A leggyorsabban természetesen azok a meghirdetett ingatlanok találtak gazdára – nagyjából két hét alatt – melyek tömegközlekedési szempontból jó elhelyezkedésűek. 

Átlagos albérletárak Budapest egyes kerületeiben (Ft/m 2 , 2017. júliusi adatok alapján)

A főváros egyes kerületei idén indultak meg

A budapesti árak három éve kezdődő drágulása idén sem állt meg, a kedvelt kerületekben fekvő ingatlanokat a külföldi befektetők is keresik. A bővülés üteme idén visszafogottabban alakul, városi szinten átlagosan 7%-os volt a növekedés, ehhez képest vannak olyan területek – V., XVI., IX., II., XIII. kerület –, ahol kisebb mértékű, mintegy 1-6%- os volt a változás. A tendencia annak tudható be, hogy az árak itt már elérték a csúcsot, így ha a továbbiakban dinamikusan változnának az árak, az ingatlanokra nem lenne fizetőképes érdeklődő. Ugyanakkor vannak olyan területek, melyek év első hét hónapjában indultak meg: a X., illetve a XX. kerületben 10-17%-kal kúsztak fel az átlagos négyzetméterenkénti árak.

Az átlagos ingatlanárak változása Budapest egyes kerületeiben 2017 január és július között

Megtévesztő lehet az árnövekedés

A változások nem tükrözik a jelenlegi árszínvonalat, vagyis nem azok a kerületek a legdrágábbak, ahol a legnagyobb mértékben bővültek az átlagos Ft/m 2 árak. A családi házak fővárosi viszonylatban több mint 330 ezer Ft/m 2 áron kerülnek meghirdetésre, ezt a szintet több mint százezer forinttal haladják meg a XIII. és a II. kerületben eladó társaik. Mindössze néhány kilométerrel távolabb, a IX., illetve a XX. kerületben jelentősen alacsonyabb, 193 és 237 ezer Ft/m 2 átlagárakra számíthatnak az érdeklődők.

Átlagos ingatlanárak Budapest egyes kerületeiben (Ft/m 2 , 2017 júliusi adatok alapján)

Hasonló tendencia figyelhető meg a lakáspiacon: a téglalakások szegmensében az V. kerület listavezető, az átlagos négyzetméterenkénti árak megközelítik a 900 ezer forintot, de a II. kerületben tapasztalható 670 ezer Ft/m 2 ár is kimagasló. Budapesti viszonylatban a XIII., valamint a IX. kerületben érvényesülő 540 és 553 ezer Ft/m 2 árak átlagosnak számítanak, ehhez képest a X., XVI. vagy XX. kerületben alacsonyabb árszínvonalon – 370 és 395 ezer Ft/m 2 között – kerülnek meghirdetésre a lakások. A panelek piacán ennél kedvezőbbek az árak, a II. kerületben az 560 ezer Ft/m 2 átlagár kiemelkedő, míg a rangsor ellentétes végén, a XX. kerületben 285 ezer forintos átlagos négyzetméterenkénti árakkal kalkulálhatnak a vásárlók.

Forrás: Ingatlannet.hu

A januári mérséklődés után a várakozásoktól elmaradt a februári lakáspiaci forgalom, az első hónaphoz képest mindössze 8%-kal bővült az adásvételek száma. Az előző évek tendenciáihoz viszonyítva ez visszafogott változás, tavaly ugyanebben az időszakban harmadával nőtt a tranzakciók száma, két évvel ezelőtt pedig 20%-os volt a növekedés. Az év első két hónapjában mintegy 18 ezer ingatlan cserélt gazdát, amely a 2015-ös adathoz képest kétezerrel alacsonyabb.

Országszerte bővül az új lakás állomány

A tavalyi év során 31%-kal több lakás épült, a kiadott építési engedélyek száma pedig 2,5-szer haladta meg az egy évvel korábbi adatokat. Az épített lakások száma valamennyi településtípusban nőtt, a megyei jogú városokban és a fővárosban viszont jelentősebb volt a bővülés. Az új építésű lakóépületek szegmensében a családi házak aránya a korábbi 60%-ról 51%-ra esett, a többlakásos épületben használatba vettek száma pedig emelkedett.

A fővárosban a XIII. és XIV. kerület a legnépszerűbb A keresleti index - a forgalmi adatokkal ellentétben - a piac lendületének töretlenségét mutatja, mely tavaly április óta nem volt ilyen magasan. A főváros és a vidék közötti árkülönbség jelenléte nem meglepő, ez viszont továbbra sem mutat mérséklődést, az eltérés februárban tovább nőtt. A panellakások négyzetméteréért a nyugati országrészben átlagosan 23 ezer forinttal, a téglalakásokért pedig keleten kell 9 ezer forinttal többet fizetni. A vásárlási árban drasztikusak a differenciálok a főváros és a vidék között: Budán 49 millió, Kelet-Magyarországon pedig 11,5 millió forint az átlagérték. Az érdeklődők körében Budapesten belül a XIV. és a XIII. kerület örvend a legnagyobb népszerűségnek, ezt követi a VII., VI. és a XI. kerület. Ezzel párhuzamosan a város budai részén mérséklődött a kereslet, a legnagyobb visszaesés a XV. kerületben mutatkozott éves viszonylatban.

Budapesten 2016-ban is dübörgött a piac

A tavalyi év során országos szinten visszafogott – 8-9%- os - ingatlan árváltozás érvényesült. Ehhez képest a fővárosban továbbra is dinamikusabb volt az emelkedés, közel 20%-kal nőttek az átlagárak éves viszonylatban. Az egyes kerületek között is nagy eltérések mutatkoztak, a X. kerületben a budapesti átlagot meghaladó mértékű – 25%-os – volt az áremelkedés a tavalyi év során. Az idei év első két hónapjában hazai és fővárosi szinten is további 3-4%- kal növekedtek az átlagos négyzetméterenkénti árak, a X. kerületben a 2016-os erőteljes felívelés után összességében stagnálás érvényesült.

A lakóingatlanok átlagárai (Ft/m2)

A drágulás ellenére kedvezőek a kőbányai ingatlanárak

A tavalyi évben Kőbányán mutatkozó dinamikus áremelkedés ellenére a főváros egyes kerületeitől jelentősen elmaradnak az ingatlanok átlagos négyzetméterenkénti árai. A X. kerületben eladó lakások átlagos Ft/m 2 árai 8-50%- kal alacsonyabbak a XIV., VIII., VI. és XVIII. kerület árszínvonalához képest. A családi házak szegmensében is hasonló kép mutatkozik, a VI. kerület átlagárainál azonban 50%-kal magasabb átlagos Ft/m 2 árak tapasztalhatóak Kőbányán. Kőbánya átlagos ingatlanárai a február statisztikák alapján az országos viszonylatnál 10%-kal magasabbak, a fővárosi szintnél viszont 52%-kal alacsonyabbak.

Átlagos ingatlanárak a főváros egyes kerületeiben (Ft/m2)

Forrás: Ingatlannet.hu

A 2014 óta tartó lakáspiac fellendülés középpontjában a főváros áll, az év utolsó hónapjaiban viszont itt is lassulás érvényesült. Az utóbbi félévhez viszonyítva ugyan enyhe emelkedés érzékelhető az árak tekintetében, viszont a vevők már nem hajlandóak megvásárolni a túlárazott ingatlanokat. Jelenleg az árszintet stagnálás jellemzi, vagyis a korábban tapasztalt magas árakon kínálják eladásra a lakásokat. A kínálat növekedésével a következő hónapokban akár 5-10%- os csökkenés is jelentkezhet. 

Idén bővült az újlakás-piac

A 2016-os év az újlakások piacának kedvezett, a fővárosban tucatjával jelentek meg a fejlesztők, az új projektek lakásai közül pedig több már a tervező asztalról gazdára talált. A legdrágább fővárosi kerületben 1 millió forint feletti átlagos négyzetméterárak jellemzőek, ezzel szemben egyes budapesti városrészeken már 300 ezer Ft/m 2 áron is elérhető egy-egy új lakás. A legmagasabb árak az V., XII. kerületben mutatkoznak, ezt követi – 750-800 ezer Ft/m 2 átlagárral – az I, II., VI., VII. kerület. A lista végén a XXI. és XXIII. kerület foglal helyet – átlagosan 300-350 ezer forintos négyzetméterenkénti árral.

Forrás: Portfolio.hu

A hirtelen megindult keresletre csak lassan tudnak reagálni a fejlesztők, ezért az idén megindult fejlesztések eredményei legkorábban a 2017-es évben érnek be. A jelenleg zajló építkezések alapján jövőre a mostanihoz képest kétszer több lakás fog a vásárlók rendelkezésére állni, az igazán nagy áttörés azonban csak 2017 utolsó negyedévétől várható.

A következő években várhatóan enyhülni fog a jelentős túlkereslet, illetve az értékesítés várható ideje is hosszabbodhat. 2016-ban a becslések szerint nagyjából 5000 új lakás került értékesítésre a fővárosban, ebben azonban bizonytalanságot okoz, hogy nem tudni, a fejlesztők kivárnak az értékesítéssel vagy már a tervező asztal mellől eladták a lakásokat.

Kőbányán 2016-ban jött az áttörés

A X. kerületben eladó ingatlanok átlagos négyzetméterenkénti árai 2015-ben a budapesti szinthez képest visszafogottabb mértékben emelkedtek, idén viszont folyamatosan bővülő tendencia érvényesült, az átlagos Ft/m 2 árak több mint 25%-kal drágultak. Ehhez képest a fővárosban visszafogottabb tendencia érvényesült.

A területi differenciáltság nemcsak az ország régiói között mutatkozik meg, a főváros egyes kerületei között is jelentős különbségek tapasztalhatóak az ingatlanárak tekintetében- nemcsak az új lakások esetén. A kőbányán eladásra kínált ingatlanok alacsonyabb árakon érhetőek el a budapesti szinthez képest, családi házak 17%-kal, a téglalakások 35%-kal, a panelépítésű társaik pedig 15%-kal maradnak el a fővárosi átlaghoz képest. A X. kerület lakáspiaci szempontból a középmezőnyben helyezkedik el, egyes területekhez képest – VII., XII., XIV. kerület – 10-60%- kal olcsóbb négyzetméterenkénti árakra lehet számítani, akad viszont olyan kerület is – XXI. – melyhez képest 8-25%- kal magasabb árakkal lehet kalkulálni.

Átlagos ingatlanárak Budapest egyes kerületeiben (Ft/m 2 )

2016 – mérsékelt bővülés

A hazai ingatlanpiacon a forgalom idén megközelítőleg 8-10%- kal bővült, a 150 ezres nagyságrendet azonban nem biztos, hogy sikerült elérni. Megtorpantak az árak is, viszont ehhez a képhez hozzátartozik, hogy egyes területeken 2016 hozta meg az áttörést, más térségekben viszont kétszámjegyű csökkenés érvényesült. Ez a területi eltérés a következő években is fennmaradhat, sőt tovább mélyülhet.

Forrás: Ingatlannet.hu

Édua Infomédia

Top Desktop version